[임장] 재건축과 리모델링을 외치는 분당, 야탑 장미마을/매화마을 임장기

안녕하세요 직할모입니다.

 

최근 분당, 일산 등 1기 신도시가 재건축을 위한 선도지구 선정을 위해 사활을 걸고 있다는 기사를 여러번 본 적이 있었습니다. 90년대 초중반에 지어진 1기 신도시 아파트는 거의 30년 가까이 되어 이제 슬슬 재건축 이야기가 나올 때가 되었을텐데

• 사업성이 안나오기에 주춤주춤 하고 있었는데
• 정부에서 선도지구 선정을 통해 일부 아파트에 대해 재건축 선행 시범을 해 본다는 얘기가 있었을거고
• 기업에서는 정부의 지원을 등에 업고 규제를 풀어준 상태에서 진행하면 손해볼 게 없으니

이러한 여러가지 이유들로 인해 1기 신도시 아파트 매물도 요새 줄어들고, 가격도 슬금슬금 오르고 있는 상황인 것 같습니다.  

 

얼마 전 시간적 여유도 좀 있고 하여, 1기 신도시 중에도 가장 성공한 & 그리고 아파트 가격이 비싼 분당 쪽 임장을 다녀왔습니다. 분당구는 아래 그림과 같이 상당히 크게 분포해 있는데, 실질적으로 분당이라고 우리가 알고 있는 곳은 성남시외버스터미널이 있는 야탑역 ~ 판교를 포함한 신분당선 미금역까지이며, 이는 탄천의 경로를 따라가면 확인할 수 있습니다. 사실상 탄천 근처에 있는 신분당선, 분당선 지역이 분당이라고 볼 수 있는거죠.

 

제가 다녀온 곳은 그 중에서도 가장 서울과 가까운 곳에 위치한 야탑역 부근입니다. 이 부근을 방문한 이유는

1. 일단 분당 중에도 가장 가격이 덜 올랐습니다. 정자/미금 지역이 2~3억 씩 오른 것에 비하면 이 지역의 집값 상승은 상대적으로 낮은 편 입니다. 이유는 아마 분당의 핵심지라 칭해지는 판교-정자 쪽과 거리가 좀 있다는 것이겠죠.
2. 재건축, 리모델링에 굉장히 적극적인 지역입니다. 매화마을 1단지도 그렇고, 2단지도 최근 리모델링 사업자를 선정하는데 성공하였습니다.

 

 

실제로 방문해 본 결과, 장단점이 정말 뚜렷했습니다.

장점으로는

• 탄천, 여수천을 끼고 있어 산책 환경이 정말 잘 되어 있음
• 주변 편의시설의 넘쳐나다 못해 완벽함. 야탑역 근처 대형 마트 및 편의시설, 먹자골목 및 대형병원 갖춤
• 야탑역, 성남 터미널 등 교통 면에서도 빠지지 않음. 실제 집에서 갈 때도 도로가 너무 잘 뚫려 있음

단점으로는

• 오래된 아파트 → 내부 리모델링 대부분 진행
• ★주차난 ★

사실 주차 단점이 좀 크긴 했지만, 그 단점을 싹 잊을 수 있을 만큼 실거주의 장점들이 너무 많은 곳이었습니다. 왜 사람들이 '천당 아래 분당'이라고 하는지 알 것도 같았습니다.

공무원 아파트 2단지 리모델링

 

가본 김에 주변 아파트의 재건축/리모델링 상황이 궁금하여 부동산에 방문하였고, 사장님들께서는 친절하게 현재 상황 및 과거 히스토리에 관해 설명해주셨습니다. 

1. 최근 분당의 많은 아파트틀이 재건축 선도지구에 포함되기 위해 부단히 동의서를 받고 있는 중. 그럼에도 불구하고 재건축은 현재 조건으로 쉽지 않음. 하지만 여야의 합의가 있고, 선거 표를 팔기에 가장 강력한 수단 중 하나인 만큼, 머지 않은 미래에 규제를 풀어서라도 사업성이 나오는 조건을 만들어 추진될 거라 생각.
2. 리모델링 관련해서는 매화마을 공무원 아파트 1단지도 예전 시행사 선정까지 높은 동의율을 기록하며 선정함. 하지만 중간에 재건축 이야기가 나오면서, 사업적인 요건에서 재건축이 낫다는 판단 하에, 현재 사업을 멈추고 리모델링 조합은 청산하지 않을까 예측함.
3. 2단지의 경우는 상황이 다름. 재건축의 사업성이 거의 없는 편이고(성남 비행장 고도제한 등으로 인한 법적 이슈 및 현재 용적률 등), 리모델링이 차라리 현실적일 수 있다는 내부 합의가 이뤄진 상황. 가장 큰 이슈는 분담금. 현재 분담금이 대략적으로 나온 상태고, 분담금이 산정 된 이후 추가적인 동의 가 필요한 상황. 증가 면적은 동/호수마다 다르며, 해당 면적에 비례하여 분담금을 납부해야 하는 상황.
4. 실거주의 측면에서는 매화마을<장미마을이며, 동부 코오롱 쪽이 계단식으로 지어져 거주에 편리. 하지만 장미마을 쪽으로 갈 수록 재건축에 대한 가능성이 좀 더 낮아진다고 봄.

 

 

굉장히 많은 양질의 정보를 얻을 수 있었던 임장이었고, 이 부근도 저의 체크리스트에 포함하여 앞으로 계속 눈여겨 볼 예정입니다. 이 글을 보는 여러분께도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

감사합니다.